皇马体育城评估报告算错市政收益高估9710万欧

球客岛10月27日摘报 据西班牙《国家报》报道，马德里市政府今年夏天批准调整皇家马德里体育城的土地规划，但用于评估项目经济效益的报告存在计算错误，将市政府预计每年获得的净收益从实际的146万欧元高估至9860万欧元。负责撰写报告的咨询公司承认存在计算错误，市政府也表示已发现这一问题，但尚未解释将如何纠正。该错误严重影响了报告关于土地规划调整能够为市政府带来可观收益的结论。

马德里市政府今年夏天批准对皇马体育城的土地用途进行重新规划。这片土地位于马德里北部的巴尔德贝巴斯地区，占地120万平方米。根据调整后的规划，皇马将能够利用相关土地开发办公楼、私人医院、私立教育机构、学生公寓、礼堂、酒店和商业设施等项目。

为了批准这一项目，由人民党（PP）籍市长何塞-路易斯-马丁内斯-阿尔梅达领导的马德里市政府委托一家咨询公司编制经济评估报告。这是确定项目是否具有可行性，以及是否会给市政府带来财政负担的关键程序。

报告公布后，土地规划调整方案通过了初步审批。然而，报告中存在一处计算错误，将市政府预计每年获得的公共收入从146万欧元夸大至9860万欧元。这一错误实质性改变了报告的一项重要结论，即皇马土地用途调整将为市政府财政带来丰厚收益。

负责撰写报告的房地产咨询公司第一太平戴维斯（Savills）承认：“我们发现了一处计算错误。”今年6月底，阿尔梅达直接将这份报告的编制合同授予该公司，合同金额为8700欧元。

马德里市政府同样承认存在错误。市政府城市规划部门的一名发言人回应称：“这是一个将予以纠正的笔误，但不会改变城市规划方案。”

不过，该发言人并未说明具体将如何纠正错误、是否需要重新编制报告、是否会导致审批程序延迟、是否必须在提交市议会全体会议审议前修改报告结论，以及鉴于涉及金额巨大，是否需要重新开展公众意见征询程序。此外，市政府也没有解释何时以及如何发现这一涉及数千万欧元的计算错误。

尽管这一错误不会改变规划图纸，但它确实影响了公众此前提出异议所依据的大量数据。

这份长达65页的经济评估报告详细列出了皇马推进项目所需的成本、项目建成后的预期收入、土地价值、俱乐部和政府分别需要承担的支出，以及全部设施投入使用后，市政府能够通过税收和各项收费获得的收入。

彻底改变市政府预期收益的错误，恰恰出现在最后一项，即税收收入的计算中。而造成这一问题的，仅仅是两个小数位的差别。

报告估算了从2033年开始，马德里市政府预计能够通过各项税收和收费获得多少收入。按照规划，届时体育城、大学、医院及其他商业设施预计均已建成。这些税收包括个人所得税、不动产税、增值税、土地增值税和车辆税等。

其中还包括经济活动税（IAE），这是西班牙针对企业经营活动征收的一项税种。报告在计算巴尔德贝巴斯未来建筑物出租产生的经济活动税时，作出了如下说明：

“计算依据为经济活动税税率表中的861.2项，即不动产租赁业务。预计相关设施投入运营后，每年的税收收入相当于用于出租部分房产地籍价值的0.1%。”

随后，报告列出了具体计算过程：

“980,894,117.00欧元（土地预计地籍价值）×0.1＝98,089,411.70欧元。”

这一错误可能并不容易被察觉，但计算地籍价值的0.1%，应当将地籍价值乘以0.001，而不是0.1，因为这里涉及的是百分比。

因此，纠正这两个小数位的错误后，市政府每年通过该税种实际能够获得的收入应为980,894.12欧元，而不是约9800万欧元。两者相差9710万欧元。按照报道中的说法，这意味着该项税收收入较原先预计下降98.5%。

这一计算错误彻底改变了市政府最终能够获得的收益金额。

按照存在错误的报告，马德里市政府预计每年能够获得1.312亿欧元收入。但在修正计算结果后，这一数字降至3410万欧元。

如果进一步扣除预计3260万欧元的支出，差距就更加明显：报告原先预计市政府每年能够获得近1亿欧元的净收益，而实际上，预计进入市政府财政的净收益仅为146万欧元。

至于皇马方面，报告并未明确计算俱乐部最终能够获得多少利润，但将重新规划后的土地估值确定为3.6亿欧元，并预计整个项目在未来40年内的年收益率为6.23%。

根据咨询公司的评估，即使不进行任何建设，仅仅调整土地用途，就能够让皇马持有的这片土地增值1.855亿欧元。

马德里市议会中“更多马德里”党（Más Madrid）的领导人丽塔-马埃斯特雷将这一计算错误称为“规模极其巨大的丑闻”。

她表示：“这些报告根本站不住脚，内容存在造假。我们将竭尽所能，阻止这场借土地开发攫取暴利的操作。”

马德里市政府委员会在盛夏批准初步规划调整方案后，公众意见征询期于9月底结束。“更多马德里”党议会党团在此期间就已经指出了这一计算错误。

如果这一问题不会影响审批时间表——目前马德里市政府尚未明确说明——下一步将由市议会全体会议审议这项城市规划调整方案，随后再提交马德里自治区政府。

马埃斯特雷表示：“我们要求阿尔梅达撤回这一项目。这里根本不存在任何公共利益，而是有着非常明确的私人利益：让皇家马德里继续赚得盆满钵满。”

她还提出质疑：“难道是因为法院否决了伯纳乌球场的大型停车场和大型演唱会项目，人民党就必须向他们的朋友弗洛伦蒂诺作出补偿吗？”

按照这一左翼政党的说法，除了涉及数千万欧元的计算错误之外，还存在另一桩“丑闻”。

马埃斯特雷指责称，马德里市政府将经济评估报告委托给了第一太平戴维斯，而皇马早在一年前就曾聘请同一家公司，向阿尔梅达领导的市政府提交项目方案。

此外，第一太平戴维斯西班牙分公司的董事长圣地亚哥-阿吉雷，是马德里自治区前主席埃斯佩兰萨-阿吉雷的兄弟。

马埃斯特雷对此表示：“因此，这家咨询公司在这桩交易中既是裁判，又是当事方。”

去年5月，皇马主席弗洛伦蒂诺-佩雷斯与马德里自治区主席伊莎贝尔-迪亚兹-阿尤索、马德里市长阿尔梅达共同介绍了名为“马德里创新区”（Madrid Innovation District）的开发项目。

该项目旨在为巴尔德贝巴斯地区尚未利用的土地赋予新的用途，而皇马是这些土地的唯一所有者。

今年7月底，马德里市政府委员会初步批准该项目，并宣布相关土地的总可建建筑面积将提高至53.2万平方米，较现行规划允许的面积增加17.2万平方米。

通过对皇马体育城土地规划的调整，相关地块将不再仅限于体育设施用途，而是可以用于具有商业收益性质的开发。

这意味着，未来能够在该地块上建设办公楼，其规模相当于马德里卡斯蒂利亚大道四塔建筑群中的两座塔楼。此外，还可以兴建酒店、私人医院、学生公寓、教育机构、商业设施、礼堂以及灵活居住型住宅（flex-living）等项目。

第一太平戴维斯在经济评估报告中估算，整个项目所需的建设成本将达到12.35亿欧元。其中绝大部分投资，即7.95亿欧元，将用于私人配套设施的建设。

在土地规划调整方案获得初步批准后，阿尔梅达曾表示：“这不是皇马能赚多少钱的问题，而是这座城市能获得多少收益的问题。”

然而，根据修正后的计算结果，马德里市政府预计能够获得的财政收益，将比原先规划的数字减少约9700万欧元。